Tomträttsavgäld: hur den räknas och när den höjs
Den som har sitt hus på tomträtt betalar en årlig avgäld till kommunen i stället för att äga marken. Avgälden är oförändrad i perioder om minst tio år och prövas sedan om på markens värde. I Stockholms stad räknas den för småhus som 3,25 procent av 40 procent av marktaxeringsvärdet vid tioåriga perioder, med ett tak på 18 000 kr för höjningen.
- Perioder: avgälden är oförändrad under perioder om tio år, om inte längre tid avtalats (13 kap. 10 §).
- Omprövning: en ny avgäld kan avtalas senast ett år före periodens slut; annars kan fastighetsägaren eller tomträttshavaren väcka talan under näst sista året, och domstolen bestämmer avgälden på markens värde (11 §).
- Skälig ränta: enligt Stockholms stadsledningskontor säger praxis omkring 3 procent av markens marknadsvärde.
- Stockholm, småhus: 40 procent av marktaxeringsvärdet × 3,25 procent (tioåriga perioder) eller 3,5 procent (tjugoåriga); höjningen högst 18 000 respektive 19 400 kr.
- Uppsägning: tomträttshavaren kan inte säga upp avtalet; kommunen bara vid periodslut, för bostäder först efter 60 år (13–14 §§).
Räkneexempel med Stockholms modell
| Marktaxeringsvärde | 40 procent | Avgäld per år, 3,25 % | Per månad |
|---|---|---|---|
| 1 000 000 kr | 400 000 kr | 13 000 kr | 1 083 kr |
| 1 500 000 kr | 600 000 kr | 19 500 kr | 1 625 kr |
| 2 000 000 kr | 800 000 kr | 26 000 kr | 2 167 kr |
| 3 000 000 kr | 1 200 000 kr | 39 000 kr | 3 250 kr |
| 4 000 000 kr | 1 600 000 kr | 52 000 kr | 4 333 kr |
Egen räkning med de regler för småhus som Stockholms kommunfullmäktige beslutade 2017 och som gällde när fullmäktige behandlade frågan 2023. Höjningen vid omreglering är dessutom begränsad till 18 000 kr per år för tioåriga perioder. Marktaxeringsvärdet står på taxeringsbeskedet från Skatteverket. Andra kommuner har egna modeller; fråga kommunens markavdelning.
Avgälden är en löpande driftkostnad som kommer utöver fastighetsavgift, el, VA och sophämtning. För ett hus med marktaxeringsvärde 2 miljoner kronor är den 26 000 kr om året i Stockholm, ungefär dubbelt så mycket som en villas VA-avgift i rikssnitt (12 549 kr 2026 enligt Svenskt Vatten). Jämför med driftkostnaden för en villa och fastighetsavgiften.
Omreglering och friköp
När perioden närmar sig sitt slut skickar kommunen normalt ett förslag till ny avgäld. Godtar du det inte och ni inte kommer överens senast ett år före periodens slut, kan endera parten under det näst sista året väcka talan, och domstolen bestämmer avgälden för nästa period på grundval av markens värde och ändamålet med upplåtelsen. Kommer tomträttens värde att minska avsevärt av nya byggbestämmelser kan du begära jämkning av avgälden. Många kommuner erbjuder också friköp av marken; då försvinner avgälden men du får betala köpeskillingen och lagfart.
Vanliga frågor
Hur ofta höjs tomträttsavgälden?
Vid varje ny avgäldsperiod, normalt vart tionde år. Under perioden är avgälden oförändrad (jordabalken 13 kap. 10 §).
Hur räknar Stockholms stad avgälden för villor?
3,25 procent av 40 procent av marktaxeringsvärdet för tioåriga perioder och 3,5 procent för tjugoåriga, med tak för höjningen på 18 000 respektive 19 400 kr per år, enligt fullmäktiges beslut 2017.
Kan jag säga upp tomträtten?
Nej, tomträttshavaren kan inte säga upp tomträttsavtalet (13 kap. 13 §). Du kan sälja tomträtten eller köpa loss marken om kommunen erbjuder friköp.
Vad händer om vi inte kommer överens om ny avgäld?
Då kan fastighetsägaren eller tomträttshavaren väcka talan under det näst sista året av perioden, och domstolen bestämmer avgälden på markens värde (13 kap. 11 §).